Con el fin de poner un límite al precio del alquiler, entra en vigencia la ley de medidas urgentes que regula el control y la moderación de las rentas en contratos de alquiler en Cataluña. La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, en vigor desde el 22 de septiembre de 2020 después de publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).
Esta normativa pretende reformar el mercado de las viviendas de alquiler, apostando por la búsqueda del equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de domicilios urbanos por medio de la aprobación del índice de precios.
Ámbito de aplicación
Para que un contrato se vea afectado por la limitación de precios en el alquiler tiene que contar con ciertas características determinadas en la Ley 11/2020.
- Quedarán afectados aquellos contratos que sufran una renovación o modificación de la renta siempre y cuando estén situados en áreas declaradas como “áreas con mercado de vivienda tienes”. Es decir, aquellas zonas donde existe el riesgo de abastecimiento por falta de viviendas de alquiler asequibles. En las áreas con mercado de vivienda tienes la Ley afectará a una totalidad de 60 municipios catalanes en esta categoría, aquellos que tienen más de 20.000 habitantes.
- El contrato debe ser de alquiler de vivienda (nunca de un local) y estar destinado a residencia permanente.
Quedan excluidos de la ley los contratos de alquiler sujetos a regímenes especiales:
- Las viviendas alquiladas antes del 1 de enero de 1995.
- Las viviendas sujetas a un régimen de protección oficial (HPO).
- Las viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
- Las viviendas de carácter asistencial.
- Las viviendas destinadas al alquiler social obligatorio.
Declaración del «área con mercado de vivienda tienes»
Organismos competentes relacionados:
- Departamento de la Generalitat de Catalunya en materia de vivienda.
- Ayuntamiento de Barcelona (órgano competente en su ciudad).
- Área Metropolitana de Barcelona.
La declaración y sus revisiones se deben publicar en el DOGC.
Determinación del precio de alquiler
No todos los arrendadores se verán afectados de la misma manera por la nueva legislación. No obstante, tanto si se trata de una persona jurídica como de una persona física, se aplicarán límites de renta. Excepto en estos casos:
- El precio del alquiler no puede aumentar respecto al contrato anterior si fue firmado en los últimos cinco años y, tampoco podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat de Cataluña.
- También existen excepciones en caso de obra nueva, si existe relación de parentesco o bien si la persona propietaria es vulnerable. Es decir, si la unidad familiar tiene unos ingresos inferiores al marcado en el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC) podrá firmar contratos nuevos con el precio anterior. Igualmente, el precio del alquiler podrá elevarse hasta el índice de referencia si el cargo del contrato anterior era inferior. Esta excepción sólo queda sin efecto si los ingresos de la unidad familiar de los inquilinos son inferiores a los establecidos.
Además, si existe relación de parentesco entre las partes, arrendador y el anterior arrendatario, y la propiedad firma un nuevo contrato de alquiler, también podrá subir el alquiler alcanzando el valor indicado en el precio de referencia.
Precio de referencia máximo
El precio del arrendamiento está establecido por el índice de referencia marcado por el departamento competente de la Generalitat, el cual tiene como finalidad definir un cargo límite del alquiler, puesto que la comunidad autónoma de Cataluña posee uno de los precios más elevados de España.
Sin embargo, aunque el precio máximo oficial esté publicado en la página web del gobierno catalán, se podrá aumentar el cargo del alquiler en las casuísticas siguientes (siempre en la forma establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos):
- Si el propietario realiza obras de mejora en la vivienda en cuanto a seguridad, comodidad o eficiencia energética.
- Si se dan, por lo menos, tres de las siguientes circunstancias:
- ascensor
- vivienda amueblada
- zonas comunitarias (de uso compartido)
- piscina comunitaria o equipamientos análogos
- aparcamiento
- servicio de conserjería
- calefacción o aire acondicionado
- vistas especiales
De este modo, el alquiler podría incrementarse hasta un 5% más.
Por otro lado, si la vivienda es de nueva construcción o ha sufrido una gran rehabilitación, quedará exenta salvo si han obtenido subvenciones públicas para ejecutar las obras. En este caso, se le aplicará la contención del alquiler.
Nuevas modificaciones legislativas
La Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho de la vivienda que incluye sanciones administrativas por cometer infracciones leves (de hasta 9.000 euros de multa) y graves (de hasta 90.000 euros de multa).
Por otro lado, el considerable incremento de los precios ha ocasionado importantes dificultades económicas tanto para acceder a la vivienda como para mantenerla. Una situación aún más complicada por la pandemia. Por ello, la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar el estado de emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, también han sido modificadas para poder abordar el problema.
Ante cualquier duda relacionada con el límite al precio del alquiler en Cataluña, puede ponerse en contacto con nuestros especialistas en gestión de patrimonio y administración de fincas.
