Las Comunidades de Propietarios, disponen de 5 años para reclamar las deudas comunitarias antes de que prescriban (STS 242/2020 de 3 de junio).
Introducción
El Tribunal Supremo pone punto y final a la confrontación entre las audiencias provinciales sobre el precepto y plazo de prescripción de las reclamaciones de deudas de la comunidad de propietarios.
La sentencia 242/2020 con fecha 3 de junio de 2020 ha sido clave para unificar el plazo de prescripción puesto que no había unanimidad en la decisión entre las audiencias. Mientras unas se regían por resoluciones que aplicaban el plazo de 5 años (artículo 1966.3º del Código Civil) otras, consideraban la aplicación del plazo de 15 años (artículo 1964 del Código Civil).
Planteamiento
La STS 242/2020 de 3 de junio señala lo siguiente: “El único motivo del recurso se formula por infracción de los artículos 1964 y 1966-3.º Código Civil y alega la existencia de interés casacional por contradicción entre la doctrina seguida al respecto por las distintas audiencias provinciales”. Asimismo, la tesis defiende la prescripción de cinco años para la reclamación de deudas.
Por tanto, la sentencia expresa que: “El interés casacional de la cuestión jurídica afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues la misma ha modificado el artículo 1964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966-3.º, que no ha sido modificado”.
Causas y solución
El Tribunal Supremo resuelve la discrepancia entre las resoluciones de las Audiencias Provinciales al establecer que: “se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones que ordenan exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.
Las causas para validar este criterio son las siguientes:
- Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser abonados por los comuneros en función de la cuota asignada.
- El aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Si bien considera expresamente: “Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria”.
- Señala que resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo períodode tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.
Otros argumentos que utilizan para acoger el criterio del art. 1966.3 CC son:
Se considera que: “El plazo especial de cinco años pasó del artículo 2277 del Código civil francés al artículo 1971 del Proyecto de 1851 que ordenaba que: «se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos»”. Llegando de este modo al artículo 1966 Código Civil, cuyo texto dice: “por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 1º la de pagar pensiones alimenticias; 2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas; 3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves”.
A través de esta sentencia se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación de impagos que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios.
Pese al criterio escogido y los argumentos esgrimidos, por su transcendencia para las Comunidades de Propietarios el Tribunal Supremo, probablemente, se vea en la necesidad de dejar expresamente señalado en la sentencia: “el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios”.
Conclusiones
El plazo de prescripción para reclamar los gastos de Comunidad, por cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos es el de cinco años según lo previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.
Además, tanto el presidente como el administrador de la comunidad de vecinos son responsables de velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios. Por tanto, son quienes deberán de responder ante estas reclamaciones delante de la Comunidad de Propietarios.
